【地产知识】一文了解买二手楼程序+新手必读注意事项!
二手楼不但可以即买即住，而且楼价普遍比同区新盘更相宜，成为不少人的上车首选。如果想掌握更多关于二手楼的地产知识，可以仔细阅读下文，了解买二手楼程序及新手必读注意事项！
二手楼程序｜第1步：搜寻楼盘
现时网上有不少搵楼平台，只要输入搜寻条件，例如地区、楼龄、价钱及呎数等，即可筛选出心水楼盘。但是，大部分网上搵楼平台并非地产代理，不受地产代理监管局规管，提供的楼盘资料可能已过时或虚假。如果想获得更大的保障，可以透过持牌地产代理物色楼盘，而且他们会协助处理以下部分的买卖程序。
二手楼程序｜第2步：亲身睇楼
找到心水楼盘后，便可以预约亲身睇楼。如果是自让盘，可以直接联络业主约定睇楼日期。若果是代理盘，可以联络地产代理商讨睇楼日期，并需要在睇楼之前签署「睇楼纸」。 「睇楼纸」的有效期一般不超过3个月，目的是防止准买家直接经业主买楼。而且，「睇楼纸」具法律效力，是日后地产代理向买家收取佣金的凭据。
二手楼程序｜第3步：查询单位估价
若睇楼后对单位有兴趣，便可以向银行查询单位估价，了解单位的市价。一般来说，准买家会先透过各大银行的免费网上估价服务，只要提供屋苑名称、楼层及单位，便可即时获得初步估价。对于冷门的楼盘，例如唐楼、村屋等，银行的网上估价系统可能无法提供即时估价，所以准买家需要致电银行查询。
二手楼程序｜第4步：签署临时买卖合约 + 缴付临时订金
在签署临时买卖合约（俗称「临约」）之前，可以先比较业主叫价与银行估价的差距，判断楼价是否合理。如果是经地产代理物色单位，地产代理会为买家讲价，待双方商议好价钱后，便会签署由地产代理提供的「临约」，列明成交价、成交日期、付款方式，以及订金金额等。在签署「临约」的当天，买家必须向卖方缴付临时订金（俗称「细订」），一般为楼价的3%至5%。值得留意的是，从签署「临约」到正式买卖合约期间的14天内，任何一方打退堂鼓，便需要赔偿双倍订金，并支付买卖双方的地产代理佣金。
二手楼程序｜第5步：申请按揭
签署「临约」后，便可以向银行申请按揭，或委托按揭中介代为办理。在选择按揭计划时，除了比较按揭利率及按揭回赠外，还需要留意罚息期。而且，最好预早时间申请按揭，以便有充足的时间补交文件，让银行及时在成交日前完成审批。若未能获批按揭，买家有可能会因未能完成买卖，而放弃已付的订金。
二手楼程序｜第6步：签署正式买卖合约 + 缴付加付订金及印花税
完成上述买卖程序后，地产代理便完成职责，买卖双方将委托律师进行余下的程序，包括查册、以及草拟正式买卖合约（俗称「正约」）。签署「临约」后14日，买卖双方会签署「正约」，而买方还需要缴付加付订金（俗称「大订」），加上「细订」的金额一般为楼价的10%。另外，签署「正约」后，买家必须在30日内缴付印花税。
二手楼程序｜第7步：确认单位现状符合约承诺
临近成交日，买家必须再次到单位验楼。二手楼一般是以现状买入，而验楼是为了确认单位现状，例如家电及房间数目等，是符合合约承诺。如果买家对单位现状有任何不满，可以向卖方提出交涉，商讨可行的解决方法。但是，除非卖方涉及隐瞒单位状况，或者非法改动单位结构，否则买家都不能追究卖家任何费用，甚至拒绝完成交易。
二手楼程序｜第8步：成交日签署「转让契」 + 缴付楼价尾数
验楼后，买家需要在成交日到律师楼签署「转让契」。成交日一般是签订「正约」起计的60至90日内，律师会负责草拟楼契条款，并将楼契送到土地注册处登记。如果买家有向银行申请按揭，银行一般会安排在成交日前放款至买家代表律师，再由律师代为向卖方缴付楼价尾数。卖方确认收到楼价尾数后，买家便会获得单位锁匙，正式成为业主。
新手必读注意事项｜买二手楼主要涉及的费用 + 申请按揭须准备的文件
买二手楼时，除了需要支付「细订」、「大订」及楼价尾数外，还需要缴交印花税、按揭保费、律师费、地产代理佣金、管理费按金、水电费按金、火险及家居保险等，涉及一定费用，所以必须精打细算并预留足够的金钱支付上述费用。
另外，新手买家若要申请按揭，必须准备香港身份证或护照、「临约」、最近3个月的收入证明、税单，以及住址证明等。如果想了解更多有关申请按揭的注意事项，可以阅读以下的文章。
延伸阅读：
【高成数按揭】新手买楼必读：一文看清何谓「林郑plan」！
【买楼按揭学堂】买楼压力测试点计？压力测试计算方法话你知！
【买楼担保人必读】一文了解按揭担保人条件、风险、责任！
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现时网上有不少搵楼平台，只要输入搜寻条件，例如地区、楼龄、价钱及呎数等，即可筛选出心水楼盘。但是，大部分网上搵楼平台并非地产代理，不受地产代理监管局规管，提供的楼盘资料可能已过时或虚假。如果想获得更大的保障，可以透过持牌地产代理物色楼盘，而且他们会协助处理以下部分的买卖程序。
二手楼程序｜第2步：亲身睇楼
找到心水楼盘后，便可以预约亲身睇楼。如果是自让盘，可以直接联络业主约定睇楼日期。若果是代理盘，可以联络地产代理商讨睇楼日期，并需要在睇楼之前签署「睇楼纸」。 「睇楼纸」的有效期一般不超过3个月，目的是防止准买家直接经业主买楼。而且，「睇楼纸」具法律效力，是日后地产代理向买家收取佣金的凭据。
二手楼程序｜第3步：查询单位估价
若睇楼后对单位有兴趣，便可以向银行查询单位估价，了解单位的市价。一般来说，准买家会先透过各大银行的免费网上估价服务，只要提供屋苑名称、楼层及单位，便可即时获得初步估价。对于冷门的楼盘，例如唐楼、村屋等，银行的网上估价系统可能无法提供即时估价，所以准买家需要致电银行查询。
二手楼程序｜第4步：签署临时买卖合约 + 缴付临时订金
在签署临时买卖合约（俗称「临约」）之前，可以先比较业主叫价与银行估价的差距，判断楼价是否合理。如果是经地产代理物色单位，地产代理会为买家讲价，待双方商议好价钱后，便会签署由地产代理提供的「临约」，列明成交价、成交日期、付款方式，以及订金金额等。在签署「临约」的当天，买家必须向卖方缴付临时订金（俗称「细订」），一般为楼价的3%至5%。值得留意的是，从签署「临约」到正式买卖合约期间的14天内，任何一方打退堂鼓，便需要赔偿双倍订金，并支付买卖双方的地产代理佣金。
二手楼程序｜第5步：申请按揭
签署「临约」后，便可以向银行申请按揭，或委托按揭中介代为办理。在选择按揭计划时，除了比较按揭利率及按揭回赠外，还需要留意罚息期。而且，最好预早时间申请按揭，以便有充足的时间补交文件，让银行及时在成交日前完成审批。若未能获批按揭，买家有可能会因未能完成买卖，而放弃已付的订金。
二手楼程序｜第6步：签署正式买卖合约 + 缴付加付订金及印花税
完成上述买卖程序后，地产代理便完成职责，买卖双方将委托律师进行余下的程序，包括查册、以及草拟正式买卖合约（俗称「正约」）。签署「临约」后14日，买卖双方会签署「正约」，而买方还需要缴付加付订金（俗称「大订」），加上「细订」的金额一般为楼价的10%。另外，签署「正约」后，买家必须在30日内缴付印花税。
二手楼程序｜第7步：确认单位现状符合约承诺
临近成交日，买家必须再次到单位验楼。二手楼一般是以现状买入，而验楼是为了确认单位现状，例如家电及房间数目等，是符合合约承诺。如果买家对单位现状有任何不满，可以向卖方提出交涉，商讨可行的解决方法。但是，除非卖方涉及隐瞒单位状况，或者非法改动单位结构，否则买家都不能追究卖家任何费用，甚至拒绝完成交易。
二手楼程序｜第8步：成交日签署「转让契」 + 缴付楼价尾数
验楼后，买家需要在成交日到律师楼签署「转让契」。成交日一般是签订「正约」起计的60至90日内，律师会负责草拟楼契条款，并将楼契送到土地注册处登记。如果买家有向银行申请按揭，银行一般会安排在成交日前放款至买家代表律师，再由律师代为向卖方缴付楼价尾数。卖方确认收到楼价尾数后，买家便会获得单位锁匙，正式成为业主。
新手必读注意事项｜买二手楼主要涉及的费用 + 申请按揭须准备的文件
买二手楼时，除了需要支付「细订」、「大订」及楼价尾数外，还需要缴交印花税、按揭保费、律师费、地产代理佣金、管理费按金、水电费按金、火险及家居保险等，涉及一定费用，所以必须精打细算并预留足够的金钱支付上述费用。
另外，新手买家若要申请按揭，必须准备香港身份证或护照、「临约」、最近3个月的收入证明、税单，以及住址证明等。如果想了解更多有关申请按揭的注意事项，可以阅读以下的文章。
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16 APR 2022
