【高成数按揭】新手买楼必读：一文看清何谓「林郑plan」！
新手买楼要做几多成按揭？首置800万楼可借足9成？香港楼市入市门槛愈来愈高，高成数按揭是年轻上车族的主要途径。近年推出的林郑plan有什么吸引之处？一文看请4大注意事项！
少首次置业的年轻上车一族都会透过高成数按揭「借足九成」来减轻首期压力，而俗称「林郑Plan」的新按保计划，更将按揭成数大幅放宽，即使是楼价达800万的自住楼，买家亦有机会向银行借足九成贷款入市，令很多本来仍未储够首期的买家亦符合「上车」资格，甚至有机会入市一至两房的新型屋苑单位。想借「林郑Plan」入市有什么要注意？以下一文了解「林郑Plan」4大注意事项！
楼价 1.「林郑plan」新按保计划 2. 原按保计划/td> 最高可借90% 800万元或以下 400万元或以下 最高可借 80%-90% 800 万元以上
至900万元以下
(贷款额上限720万元) 400万元以上
至450万元以下
(贷款额上限360万元) 最高可借80% 900 万元或以上
至1,000 万元 450万元或以上
至600万元
什么是「林郑Plan」？
「林郑Plan」是指香港政府在2019年放宽首次置业人士的按揭成数，让买家最多可以向银行借贷90%及自付一成首期，购买楼价最高达800万的自住物业，是往旧按保规定下楼价400万的一倍。如果买家可以支付两成首期，而只需要借贷80%，楼价的上限更可高达1000万。
使用「林郑Plan」的好处是可使用高成数按揭供楼，但按息与普通按揭相若。是次政策改动，令很多本来没有足够首期的买家都符合「上车」资格。假设购买800万住宅物业，而银行估足价，最多可按90%，即借720万，首期只需80万。
林郑Plan注意事项｜1. 首置人士定义及自住物业声明
林郑Plan下的买家抵押人必须首次置业人士，即申请按揭时未持有任何香港住宅物业。至于曾经拥有物业的人士，包括物业已转让或出售，又是否乎合首置资格？何谓首次置业？
首置人士定义：在银行或按证公司角度，首次置业仅指未持有任何香港住宅物业，不论是过去从未置业的人士，还是已经卖楼人士并已经「甩名」，只要现时手上没有住宅物业，也符合首次置业的定义。不过如果打算选择购买居屋等资助房屋，相关部门对「首置」定义会更会严谨。
自住物业声明：业主在申请按保借款时，会被要求作出自住声明，确保所购买物业必须为自用，投资出租则不合资格。为免业主将单位私下出租，按证公司会在出批出贷款后，要求业主提供自住证明，例如水电煤单，亦有机会每年随机寄信给业主，要求业主于某个时间内提交自住证明。若业主在透过按揭入市后，私下将单位放租，可以被视为作出虚假声明，有机会面对刑事检控。
林郑Plan注意事项｜2.只适用于已落成物业（包括已收入伙纸及满意纸的楼花）
林郑Plan只适用于已落成物业，如果希望购入一手新楼楼花，主要有「即供」及「建期付款」两类付款方式。在林郑Plan下，「即供」买家并不能受惠于新按保措施；买家只能在楼花收到入伙纸及满意纸后，透过「建期付款」才可以申请到新按保的高成数按揭。
一般来说，「即供」的意思是指买家在与发展商签临时合约后，在短时间申请到银行按揭借贷，并于180或210天内分两至四期向发展商支付楼价全部金额，而发展商多数会向「即供」买家提供较高折扣优惠（视乎个别发展商项目最终安排）。
至于「建期付款」的意思就是买家可以先支付首期，但在楼花期内（楼宇落成前）完全不用供款，然后在收入伙纸及满意纸后，入伙前约半年至三个月，才正式向银行申请按揭。要注意的是，由买家签订临约至发展商交楼，当中可能已经历一年至两年时间，如果市场楼价下行或有波动，银行估价可能会缩水，最后批出贷款额如不足以支付临约所列明的楼价金额尾数，买家便有需要准备额外的首期抬钱上会。
「即供」和「建期付款」各有优势，对于首期银弹较充足的买家，可以选择「即供」换取发展商折扣，但则无法申请林郑Plan借足九成；而对于一般大众买家，在林郑Plan推出后，「建期付款」成为主流付款方式，毕竟买家在林郑Plan下，只需要准备一至两成首期，便可以获得最大杠杆和保持资产流动性。
林郑Plan注意事项｜3.可以由亲属担保增加「上会」机会
如果买家希望获批90%按揭，以及必须从事固定受薪的职业，确保有稳定的收入来源。如置业人士财力未足以不足以应付物业按揭来入市心水单位，亦可以由直属家属以「担保人」身份协助担保上会，包括夫妇、父母和子女，另外即将准备结婚的伴侣的乎合资格。需注意的是，如果担保人本身已为其他物业作按揭贷款申请，即正在供另外一层楼，银行在审批按揭时会较严谨一点，包括下调「按揭成数」，提高「供款占入息比率」及「压力测试」要求等等。
林郑Plan注意事项｜4. 首置人士可享较宽松压测
在过往旧按保规定下，根据金管局指引，置业人士必须接受压力测试，「供款与入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）需维持最少50％至60％，意思是供款不能超出入息的一半，否则银行或会批出有条件贷款，例如要求借款人出示固定受薪证明等。 「林郑Plan」对首置人士则比较宽松，部分申请甚至有机会可以「免压测」，减轻新手入市的负担和忧虑（个别银行亦会因应个案而有最后审批权，详情请向银行查询）。
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| 楼价 | 1.「林郑plan」新按保计划 | 2. 原按保计划/td> |
| 最高可借90% | 800万元或以下 | 400万元或以下 |
| 最高可借 80%-90% | 800 万元以上 至900万元以下 (贷款额上限720万元) | 400万元以上 至450万元以下 (贷款额上限360万元) |
| 最高可借80% | 900 万元或以上 至1,000 万元 | 450万元或以上 至600万元 |
什么是「林郑Plan」？
「林郑Plan」是指香港政府在2019年放宽首次置业人士的按揭成数，让买家最多可以向银行借贷90%及自付一成首期，购买楼价最高达800万的自住物业，是往旧按保规定下楼价400万的一倍。如果买家可以支付两成首期，而只需要借贷80%，楼价的上限更可高达1000万。
使用「林郑Plan」的好处是可使用高成数按揭供楼，但按息与普通按揭相若。是次政策改动，令很多本来没有足够首期的买家都符合「上车」资格。假设购买800万住宅物业，而银行估足价，最多可按90%，即借720万，首期只需80万。
林郑Plan注意事项｜1. 首置人士定义及自住物业声明
林郑Plan下的买家抵押人必须首次置业人士，即申请按揭时未持有任何香港住宅物业。至于曾经拥有物业的人士，包括物业已转让或出售，又是否乎合首置资格？何谓首次置业？
首置人士定义：在银行或按证公司角度，首次置业仅指未持有任何香港住宅物业，不论是过去从未置业的人士，还是已经卖楼人士并已经「甩名」，只要现时手上没有住宅物业，也符合首次置业的定义。不过如果打算选择购买居屋等资助房屋，相关部门对「首置」定义会更会严谨。
自住物业声明：业主在申请按保借款时，会被要求作出自住声明，确保所购买物业必须为自用，投资出租则不合资格。为免业主将单位私下出租，按证公司会在出批出贷款后，要求业主提供自住证明，例如水电煤单，亦有机会每年随机寄信给业主，要求业主于某个时间内提交自住证明。若业主在透过按揭入市后，私下将单位放租，可以被视为作出虚假声明，有机会面对刑事检控。
林郑Plan注意事项｜2.只适用于已落成物业（包括已收入伙纸及满意纸的楼花）
林郑Plan只适用于已落成物业，如果希望购入一手新楼楼花，主要有「即供」及「建期付款」两类付款方式。在林郑Plan下，「即供」买家并不能受惠于新按保措施；买家只能在楼花收到入伙纸及满意纸后，透过「建期付款」才可以申请到新按保的高成数按揭。
一般来说，「即供」的意思是指买家在与发展商签临时合约后，在短时间申请到银行按揭借贷，并于180或210天内分两至四期向发展商支付楼价全部金额，而发展商多数会向「即供」买家提供较高折扣优惠（视乎个别发展商项目最终安排）。
至于「建期付款」的意思就是买家可以先支付首期，但在楼花期内（楼宇落成前）完全不用供款，然后在收入伙纸及满意纸后，入伙前约半年至三个月，才正式向银行申请按揭。要注意的是，由买家签订临约至发展商交楼，当中可能已经历一年至两年时间，如果市场楼价下行或有波动，银行估价可能会缩水，最后批出贷款额如不足以支付临约所列明的楼价金额尾数，买家便有需要准备额外的首期抬钱上会。
「即供」和「建期付款」各有优势，对于首期银弹较充足的买家，可以选择「即供」换取发展商折扣，但则无法申请林郑Plan借足九成；而对于一般大众买家，在林郑Plan推出后，「建期付款」成为主流付款方式，毕竟买家在林郑Plan下，只需要准备一至两成首期，便可以获得最大杠杆和保持资产流动性。
林郑Plan注意事项｜3.可以由亲属担保增加「上会」机会
如果买家希望获批90%按揭，以及必须从事固定受薪的职业，确保有稳定的收入来源。如置业人士财力未足以不足以应付物业按揭来入市心水单位，亦可以由直属家属以「担保人」身份协助担保上会，包括夫妇、父母和子女，另外即将准备结婚的伴侣的乎合资格。需注意的是，如果担保人本身已为其他物业作按揭贷款申请，即正在供另外一层楼，银行在审批按揭时会较严谨一点，包括下调「按揭成数」，提高「供款占入息比率」及「压力测试」要求等等。
林郑Plan注意事项｜4. 首置人士可享较宽松压测
在过往旧按保规定下，根据金管局指引，置业人士必须接受压力测试，「供款与入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）需维持最少50％至60％，意思是供款不能超出入息的一半，否则银行或会批出有条件贷款，例如要求借款人出示固定受薪证明等。 「林郑Plan」对首置人士则比较宽松，部分申请甚至有机会可以「免压测」，减轻新手入市的负担和忧虑（个别银行亦会因应个案而有最后审批权，详情请向银行查询）。
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13 JAN 2022
