【银主盘终极指南】平价买楼？风险/流程/按揭全攻略（附比较表）

想以低价入市物业市场？银主盘可能是你其中的选项。然而，低价背后往往隐藏着潜在风险和挑战。本指南将为你全面解析银主盘的定义、购买流程、潜在风险，以及按揭申请的必知事项，帮助你做出明智的购买决策

什么是银主盘？

银主盘是指当物业业主无法偿还按揭贷款时，银行或其他债权人收回并出售的物业。在这个过程中，银行被称为「银主」，所以被称为「银主盘」。

银主盘 = 抵买?
大众一般认为银主盘价格会较其他二手楼盘低，但银主盘的价格不一定比市价低。银行会委托测量师进行估价，通常会将物业定价接近市价或稍低于市，以促进快速出售。银主盘价格较低的主要原因可能包括：
• 经济不景气时期，银主盘数量增加，可能令估值较低
• 物业状况不佳影响售价
• 相较于公开市场业主过高的叫价显得较便宜

银主盘形成原因

当业主长期拖欠还款（一般超过3至6个月），银行可能会启动「Call Loan」程序，要求业主在指定期限内还清贷款尾数。如果业主未能偿还，银行便会没收抵押物业，然后委托代理或拍卖行向公众放售或拍卖物业，以弥补欠款。

如何购买银主盘？

购买银主盘主要有两种方式：公开发售和公开拍卖。
寻找银主盘资讯的途径
1. 地产代理：相熟的地产代理通常拥有最新的银主盘资讯
2. 拍卖行网站：如忠诚拍卖、环亚拍卖行等
3. 地产网站：大型地产网站通常有银主盘专区
4. 社交媒体平台：特定的Facebook群组或论坛

公开发售流程
1. 寻找代理：找合适的地产代理协助参与公开发售流程
2. 实地考察：亲自考察物业状况，评估装修及维修需求
3. 入标程序：由代理协助填写入标书并递交至银行
4. 付临时订金：一般为楼价的3%-5%，未能中标会获退还
5. 销售程序：银行通常会出售给出价最高的买家，但如所有出价均低于银行底价，银行可能会重新启动招标程序

公开拍卖流程
1. 资料搜索：了解心仪物业的拍卖时间和地点
2. 查业权：委托律师查阅第一法定押记人的借款合约，确认业权状况
3. 出席拍卖：亲自出席并在适当时机出价
4. 竞投程序：只要出价高于银行设定的底价，该银主盘便「价高者得」
5. 付款签约：成功竞投后需立即支付楼价的10%作为订金，并签署「正式买卖合约」

银主盘需要注意的8大风险

1. 装修状况参差不齐
银主盘由于是被收回的物业，其装修状况往往参差不齐，甚至可能未经清理。由于银主盘可能长期空置，可能存在隐藏的问题，如漏水、结构损坏等，银行通常不会对物业进行翻新或清空，买家可能需要承担额外的装修成本。
建议：亲自实地考察物业状况，评估可能需要的装修工程及其成本。
2. 潜在的违规建筑
一些银主盘可能存在未经批准的改建或僭建部分，这些不仅可能影响物业安全性，还可能导致法律纠纷。
建议：聘请专业验楼师进行全面检查，并查阅地政总署的记录，了解是否有任何违规通知。
3. 债务承担风险
新业主可能需要承担前业主遗留的部分债务，如未缴的管理费、水电费、差饷等。这些潜在的额外支出可能会大大增加实际购房成本。
建议：向物业管理处查询是否有欠费记录，并在购买前与银行明确协商，确定需要承担的具体债务范围。
4. 业权不完整问题
银主盘可能存在业权不清晰的情况，这可能影响您对物业的完全控制权。
建议：在签署任何文件前，务必进行详细的业权查册，确保物业拥有完整的业权。如有疑问，请咨询专业律师。
5. 交易时间不确定性
银主盘的交易时间通常由银行决定，成交期可能较一般成交为短，这可能会影响您的搬迁计划或按揭申请进度。
建议：与银行保持密切沟通，了解预期的交易时间表，并提前准备按揭申请所需文件。
6. 合约条款复杂
银主盘的买卖合约可能包含多项保护银行利益的条款，这些条款可能不利于买家。
建议：仔细阅读合约的每一项条款，如有不明白之处，务必咨询专业律师的意见。

银主盘按揭难批？ 4大银行审批关键

购买银主盘时，买家通常可以申请按揭，就像购买普通二手楼一样。然而，以下是一些特别的考虑因素：
按揭审批可能更严格
银行在审批银主盘的按揭申请时可能会更加谨慎，并且要求更严格的审核条件。在某些情况下，以下因素可能会影响按揭申请：
• 存在僭建问题
• 间隔有改动
• 遗失楼契
• 业权不清晰

银主盘按揭前必做 - 查册
在购买银主盘前，进行查册是关键步骤，可以：
• 确认物业的法律状况
• 检查楼契是否完整
• 了解是否存在钉契问题
• 确认是否有未缴纳的管理费或差饷
• 检查是否存在僭建物或结构性间隔改动

安全购买银主盘的建议
1. 详细查册：在土地注册处查询物业的业权和负担情况
2. 实地考察：亲自或委托专业人士对物业进行全面检查
3. 咨询专业意见：聘请律师审核合约，确保您的权益得到保障
4. 了解市场：比较同区类似物业的价格，确保银主盘的定价合理
5. 预留资金：为可能需要承担的额外费用（如装修、欠费等）做好准备



结论
近排银主盘涌现，确实可能为买家提供入市机会，但也伴随着多种风险。透过了解银主盘的特性、购买流程及潜在风险，并寻求专业意见，买家可以更有信心地作出购买决定。切记，低价入市固然吸引，但全面评估风险和预算额外开支同样重要。
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