【新手業主需知】買樓放租要識計！了解租金回報率公式計算方法！
不少人以買樓放租作長線投資，賺取長遠穩定的租金回報。不過，作為精明投資者，買樓放租要識計！現在可以先熟讀以下新手業主需知，了解租金回報率公式計算方法！
租金回報率公式計算方法
想知道用作投資放租的單位是否有利可圖，第一步是計算買樓總開支，主要包括首期、按揭、印花稅（可分為從價印花稅、額外印花稅，以及買家印花稅）、律師費（約為$3,000至$10,000）、地產代理佣金（約為樓價1%），以及管理費按金（約為2至3個月管理費）。
下一步就是計算一年租金淨收入，即扣除出租單位所涉及的開支雜費，然後才是實際租金收入。常見的雜費包括管理費、差餉、樓宇結構保險（俗稱「火險」）、單位裝修費，以及大廈維修費等。
掌握以上開支及租金收入後，就可以計算出租金回報率，即一年租金淨收入 x 12個月 ÷ 買樓總開支 x 100%。例如，買樓總開支為$8,000,000，每月放租$17,000，而出租單位所涉及的每月開支雜費為$2,000。因此，租金回報率是 （$17,000 － $2,000）x 12個月 ÷ $8,000,000 x 100% ＝ 2.25%。
值得留意的是，單位的地區、樓齡、呎數、坐向、校網，以及交通配套等因素，都會影響租金回報率。因此，在買樓放租之前，必須做好資料搜集，並以同區或同座的其他單位為例，初步計算收租回報。
出租流程及注意事項｜1. 收拾或翻新單位
當前租客遷出單位後，業主可以先將單位收拾整齊。如果單位的裝修出現瑕疵或其他問題，業主可以考慮翻新單位或添置傢俬，令單位更快租出。收拾單位後，業主可以拍下單位內的情況作紀錄，甚至讓下一手租客在退租時將單位按照片還原。
出租流程及注意事項｜2. 委託持牌地產代理協助出租
業主最好透過地產代理協助出租，尤其是有信譽的持牌地產代理，因他們會按照業主的要求尋找租客，例如部分業主禁止租客改動單位裝修。另外，在正式簽約前，業主可以透過地產代理要求租客出示工作及入息證明，以減少遇到租霸的機會。
出租流程及注意事項｜3. 取得出租同意書
一般來說，銀行的按揭計劃規定，按揭申請人在將物業租出予第三者時，必須先取得銀行的出租同意書。否則，銀行可視按揭申請人違反按揭條款，最嚴重的是沒收申請人的物業。因此，業主必須在出租單位前，向申請按揭的銀行索取出租同意書。
出租流程及注意事項｜4. 簽署租約及「打釐印」
業主找到合適的租客後，可以與租客簽署臨時租約，並收取相當於一個月租金的訂金。雙方須在14天內簽署正式租約，並在地產代理的協助下，清楚列明雙方的責任。隨後，租客須向業主繳交「兩按一上」，即兩個月租金作按金，以及一個月上期租金。另外，在簽訂正式租約的30天內，雙方須為租約加蓋印花，俗稱「打釐印」，否則須加付罰款。當租約「打釐印」後，即正式成為具法律效力的文件，保障雙方的權益。
出租流程及注意事項｜5. 按揭成數規定
想以放寬按揭成數的「波叔plan」購入物業？要留意，其實新政策並不適用於所有按揭申請，金管局按揭成數規定，無論樓價多少，如果物業是用作出租用途，最多只能批50%按揭成數。所以大家物色單位出租時，記得計算清楚。
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想賺取長遠穩定的租金回報？立即聯絡我們，我們最專業的物業顧問團隊可以為你介紹各區租金回報率最高的樓盤。
上一則 【買樓注意事項】用公司名義買樓好唔好？一文分析箇中利弊！
下一則 【香港街頭藝術】漫步蘇豪區：中環壁畫街打卡拍照路線！
租金回報率公式計算方法
想知道用作投資放租的單位是否有利可圖，第一步是計算買樓總開支，主要包括首期、按揭、印花稅（可分為從價印花稅、額外印花稅，以及買家印花稅）、律師費（約為$3,000至$10,000）、地產代理佣金（約為樓價1%），以及管理費按金（約為2至3個月管理費）。
下一步就是計算一年租金淨收入，即扣除出租單位所涉及的開支雜費，然後才是實際租金收入。常見的雜費包括管理費、差餉、樓宇結構保險（俗稱「火險」）、單位裝修費，以及大廈維修費等。
掌握以上開支及租金收入後，就可以計算出租金回報率，即一年租金淨收入 x 12個月 ÷ 買樓總開支 x 100%。例如，買樓總開支為$8,000,000，每月放租$17,000，而出租單位所涉及的每月開支雜費為$2,000。因此，租金回報率是 （$17,000 － $2,000）x 12個月 ÷ $8,000,000 x 100% ＝ 2.25%。
值得留意的是，單位的地區、樓齡、呎數、坐向、校網，以及交通配套等因素，都會影響租金回報率。因此，在買樓放租之前，必須做好資料搜集，並以同區或同座的其他單位為例，初步計算收租回報。
出租流程及注意事項｜1. 收拾或翻新單位
當前租客遷出單位後，業主可以先將單位收拾整齊。如果單位的裝修出現瑕疵或其他問題，業主可以考慮翻新單位或添置傢俬，令單位更快租出。收拾單位後，業主可以拍下單位內的情況作紀錄，甚至讓下一手租客在退租時將單位按照片還原。
出租流程及注意事項｜2. 委託持牌地產代理協助出租
業主最好透過地產代理協助出租，尤其是有信譽的持牌地產代理，因他們會按照業主的要求尋找租客，例如部分業主禁止租客改動單位裝修。另外，在正式簽約前，業主可以透過地產代理要求租客出示工作及入息證明，以減少遇到租霸的機會。
出租流程及注意事項｜3. 取得出租同意書
一般來說，銀行的按揭計劃規定，按揭申請人在將物業租出予第三者時，必須先取得銀行的出租同意書。否則，銀行可視按揭申請人違反按揭條款，最嚴重的是沒收申請人的物業。因此，業主必須在出租單位前，向申請按揭的銀行索取出租同意書。
出租流程及注意事項｜4. 簽署租約及「打釐印」
業主找到合適的租客後，可以與租客簽署臨時租約，並收取相當於一個月租金的訂金。雙方須在14天內簽署正式租約，並在地產代理的協助下，清楚列明雙方的責任。隨後，租客須向業主繳交「兩按一上」，即兩個月租金作按金，以及一個月上期租金。另外，在簽訂正式租約的30天內，雙方須為租約加蓋印花，俗稱「打釐印」，否則須加付罰款。當租約「打釐印」後，即正式成為具法律效力的文件，保障雙方的權益。
出租流程及注意事項｜5. 按揭成數規定
想以放寬按揭成數的「波叔plan」購入物業？要留意，其實新政策並不適用於所有按揭申請，金管局按揭成數規定，無論樓價多少，如果物業是用作出租用途，最多只能批50%按揭成數。所以大家物色單位出租時，記得計算清楚。
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13 JUN 2022
