【美国加息】如何影响港人的供楼成本？一文了解供楼利率变化！

投资或买楼新手注意！近来美国加息影响全球经济，在美国加息时间表下供楼想既悭息又隐阵，买家就要更精明选择H按P按，管理供楼风险。以下一文分析H按P按分别！

投資或買樓新手注意！美國加息影響全球經濟，在聯繫匯率制度下，香港銀行亦跟隨上調P按及H按等借貸利率，影響港人供樓成本。在美國加息時間表下，如果供樓既想慳息又求隱陣，買家就要更精明選擇H按P按計劃。經常聽到美國加息，但到底如何影響港人供樓？以下一文為各位樓市新手，簡單講解H按P按分別及利率變化！(文末附最新美國加息時間表)

美國加息如何影響港人供樓成本？

首先要知道銀行資金可以簡單分為三類，包括 (1) 客戶存款、(2) 銀行與銀行之間同業互相借錢、(3) 向香港金管局抵押借錢。銀行需透過上述三個途徑維持每日結算前所需資金水平，當中因借錢而需繳付的利息便是銀行的資金成本。

當美國加息，「 香港銀行同業拆息(簡稱HIBOR)」水平一般會趨近美元息率而上升，同時香港金管局亦跟隨上調「 貼現窗基本利率」。這兩大因素令銀行需要支付更高利息向同業或金管局借錢，使銀行資金成本增加。

理論上，銀行除了考慮資金成本結構之外，還有其他一籃子的因素，決定是否調整銀行存款及按揭息率、何時調整，以增加或吸納所需資金。不過，坊間普遍認為，美國加息➜ 香港銀行同業拆息(H) 上升➜香港銀行資金成本增加➜香港銀行上調P按及H按利率➜間接令供樓成本出現短期浮動，在大多數情況下已是可預見的規律。

美國加息對H按P按分別有何影響？

香港樓宇按揭主要分為P按及H按，兩者利率都會浮動，而且亦受美國利率影響。

P按實際利率＝個別銀行訂定的最優惠利率 (Ｐ) - 該銀行指定的百分點 (％)
● P按全稱最優惠利率按揭計劃 / Prime-based mortgage plans
● 每家銀行的P各有不同，升跌一般視乎美國利率走勢。
● P過往波動不大，曾歷10年才變動一次。
● 優點是利率較穩定，但計算出來的供樓利息多數比H按高。

H按實際利率＝全港劃一同業拆息利率 (H) + 該銀行指定的百分點 (％)
● H按全稱香港銀行同業拆息按揭計劃 / HIBOR-based mortgage plans
● HIBOR大多時間處低位，但隨美國加息影響港元供求，亦會上升。
● H每天都浮動，但設「息率上限」，一般與P按利率睇齊作為封頂位。
● 優點是當遇上低息環境下可慳息降低還款額。

美國加息港樓按揭利率增加例子

承上所言，美國加息➜ 香港銀行同業拆息(H) 上升➜香港銀行資金成本增加➜香港銀行考慮上調P按及H按利率。當中，香港銀行同業拆息利率(H) 在2022年初至今年9月由0.15厘持續上升至約2.6厘，在11月初(H)再增至3.21厘，雖然貼近十四年新高水平並對樓按有一定影響，但相比美國加息幅度香港仍有一定滯後，而且美聯儲已暗示今年年尾或將收窄加息幅度。

在各大銀行中，匯豐最先在美聯儲在9月第五次加息後，宣布上調最優惠利率(P)，上調提幅為0.125厘至5.125厘；在今年11月，匯豐再將(P)上調0.25厘至5.375厘，(P)減去銀行指定百分點後可以得出按揭實際利率。如果以實際利率2.975%為例，30年期的月供還款平均漲3.3%，對於自置物業買家來說，屬經濟周期內可承受的供款浮動，換算作還款金額來說，每約100萬元按揭額約需多還134元。

以平均按揭額500萬 (30年期計) 為例：

H按比P按更抵更慳息？

過往在低息環境下，H按供款普遍更低息及受買家歡迎，而即使H按利率浮動，但甚少觸及P按封頂位。根據金管局住宅按揭調查，私人樓買家承造H按及P按的比例為9:1。以2022年8月數字為例，在當月逾一萬宗新批出貸款申請中，H按佔96.6%，P按只佔1.3%，其他佔2.1%，定息按揭為0%。過往政府出售資助房屋只可承造P按，但2022年底起料亦可供買家選擇承造H按。
不過，也有意見認為在美國加息周期下，有大型銀行將P按計劃的實際息率降至低於H按封頂利率。如果預視未來兩年仍處於美國加息周期，短期內選擇P按或比H按更優勝。

H按設「封頂位」不怕美國加息？

在美國加息周期下，如當港幣供應持續短缺，HIBOR呈上行走勢，銀行最終亦可能透過加息來減少貸款和吸引存款，以增加銀行資金流通。當P上調，買家便需注意H按的封頂上限也隨之上漲。

香港供樓成本會否繼續增加？

目前香港樓市按揭利率仍處較低水位。以過往30年的按揭利率來看，香港90年代按揭利率更曾達10%以上。雖然過去近幾年香港的低息環境造就出有利樓價升值的優勢，但高樓價對於首次上車的自住置業人士來說入場門檻較高。在美國加息周期下，香港樓價有所喘息回調，對於有穩定職業而且具備實力的自住買家來說，買樓仍以考慮自身需要及供款能力為主，故相比投資買家，加息對自身影響較輕微，樓價回調的優勢不一定令整體買樓成本大幅增加。
加上，利率並非影響香港樓市的唯一因素，其他重要的因素包括整體經濟發展、未來房屋供應和市場氣氛。

應對美國加息供樓慳息貼士

近年銀行提供一些按揭優惠，如按揭存款掛鈎計劃，為供款人同時提供高息儲蓄回贈，可以做到供樓利息與存款利息互相抵銷的效果，更為慳息。此外，供款人亦可以考慮透過轉按至設有現金回贈優惠的按揭計劃。如果不想麻煩辦理轉按手續，而又有一筆資金在手，在加息環境下各銀行紛紛推出高息定期儲蓄計劃，年利率達3厘以上，也是值得考慮的選擇。

2022 美國加息周期／美國聯儲局加息時間表

美國加息時間表最新消息：
● 美國聯儲局香港時間11月2日宣布2022年第6次加息，息口上調0.75厘至介乎3.75厘到4厘。聯儲局預計於12月進行下一次加息時，也許只會把利率調高50個基點，而不是75個基點。

● 美國聯儲局香港時間9月22日宣布2022年第5次加息，息口上調0.75厘至介乎3至3.25厘，為2008年以來最高。香港金管局亦隨即將貼現窗基本利率由2.75厘上調至3.5厘，各大銀行中以匯豐最先宣布9月23日起上調最優惠利率0.125厘。美國聯儲局預計至2022底可能再加息至4.4厘，並將2023年底的預期利率繼續上調至4.6厘，料2024年前都不會減息。

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