【新手业主需知】买楼放租要识计！了解租金回报率公式计算方法！
不少人以买楼放租作长线投资，赚取长远稳定的租金回报。不过，作为精明投资者，买楼放租要识计！熟读以下新手业主需知，了解租金回报率公式计算方法！
租金回报率公式计算方法
想知道用作投资放租的单位是否有利可图，第一步是计算买楼总开支，主要包括首期、按揭、印花税（可分为从价印花税、额外印花税，以及买家印花税）、律师费（约为$3,000至$10,000）、地产代理佣金（约为楼价1%），以及管理费按金（约为2至3个月管理费）。
下一步就是计算一年租金净收入，即扣除出租单位所涉及的开支杂费，然后才是实际租金收入。常见的杂费包括管理费、差饷、楼宇结构保险（俗称「火险」）、单位装修费，以及大厦维修费等。
掌握以上开支及租金收入后，就可以计算出租金回报率，即一年租金净收入 x 12个月 ÷ 买楼总开支 x 100%。例如，买楼总开支为$8,000,000，每月放租$17,000，而出租单位所涉及的每月开支杂费为$2,000。因此，租金回报率是 （$17,000 － $2,000）x 12个月 ÷ $8,000,000 x 100% ＝ 2.25%。
值得留意的是，单位的地区、楼龄、呎数、坐向、校网，以及交通配套等因素，都会影响租金回报率。因此，在买楼放租之前，必须做好资料搜集，并以同区或同座的其他单位为例，初步计算收租回报。
出租流程及注意事项｜1. 收拾或翻新单位
当前租客迁出单位后，业主可以先将单位收拾整齐。如果单位的装修出现瑕疵或其他问题，业主可以考虑翻新单位或添置家俬，令单位更快租出。收拾单位后，业主可以拍下单位内的情况作纪录，甚至让下一手租客在退租时将单位按照片还原。
出租流程及注意事项｜2. 委托持牌地产代理协助出租
业主最好透过地产代理协助出租，尤其是有信誉的持牌地产代理，因他们会按照业主的要求寻找租客，例如部分业主禁止租客改动单位装修。另外，在正式签约前，业主可以透过地产代理要求租客出示工作及入息证明，以减少遇到租霸的机会。
出租流程及注意事项｜3. 取得出租同意书
一般来说，银行的按揭计划规定，按揭申请人在将物业租出予第三者时，必须先取得银行的出租同意书。否则，银行可视按揭申请人违反按揭条款，最严重的是没收申请人的物业。因此，业主必须在出租单位前，向申请按揭的银行索取出租同意书。
出租流程及注意事项｜4. 签署租约及「打厘印」
业主找到合适的租客后，可以与租客签署临时租约，并收取相当于一个月租金的订金。双方须在14天内签署正式租约，并在地产代理的协助下，清楚列明双方的责任。随后，租客须向业主缴交「两按一上」，即两个月租金作按金，以及一个月上期租金。另外，在签订正式租约的30天内，双方须为租约加盖印花，俗称「打厘印」，否则须加付罚款。当租约「打厘印」后，即正式成为具法律效力的文件，保障双方的权益。
出租流程及注意事项｜5. 按揭成数规定
想以放宽按揭成数的「波叔plan」购入物业？要留意，其实新政策并不适用于所有按揭申请，金管局按揭成数规定，无论楼价多少，如果物业是用作出租用途，最多只能批50%按揭成数。所以大家物色单位出租时，记得计算清楚。
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想赚取长远稳定的租金回报？立即联络我们，我们最专业的物业顾问团队可以为你介绍各区租金回报率最高的楼盘。
上一则 【买楼注意事项】用公司名义买楼好唔好？一文分析箇中利弊！
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想知道用作投资放租的单位是否有利可图，第一步是计算买楼总开支，主要包括首期、按揭、印花税（可分为从价印花税、额外印花税，以及买家印花税）、律师费（约为$3,000至$10,000）、地产代理佣金（约为楼价1%），以及管理费按金（约为2至3个月管理费）。
下一步就是计算一年租金净收入，即扣除出租单位所涉及的开支杂费，然后才是实际租金收入。常见的杂费包括管理费、差饷、楼宇结构保险（俗称「火险」）、单位装修费，以及大厦维修费等。
掌握以上开支及租金收入后，就可以计算出租金回报率，即一年租金净收入 x 12个月 ÷ 买楼总开支 x 100%。例如，买楼总开支为$8,000,000，每月放租$17,000，而出租单位所涉及的每月开支杂费为$2,000。因此，租金回报率是 （$17,000 － $2,000）x 12个月 ÷ $8,000,000 x 100% ＝ 2.25%。
值得留意的是，单位的地区、楼龄、呎数、坐向、校网，以及交通配套等因素，都会影响租金回报率。因此，在买楼放租之前，必须做好资料搜集，并以同区或同座的其他单位为例，初步计算收租回报。
出租流程及注意事项｜1. 收拾或翻新单位
当前租客迁出单位后，业主可以先将单位收拾整齐。如果单位的装修出现瑕疵或其他问题，业主可以考虑翻新单位或添置家俬，令单位更快租出。收拾单位后，业主可以拍下单位内的情况作纪录，甚至让下一手租客在退租时将单位按照片还原。
出租流程及注意事项｜2. 委托持牌地产代理协助出租
业主最好透过地产代理协助出租，尤其是有信誉的持牌地产代理，因他们会按照业主的要求寻找租客，例如部分业主禁止租客改动单位装修。另外，在正式签约前，业主可以透过地产代理要求租客出示工作及入息证明，以减少遇到租霸的机会。
出租流程及注意事项｜3. 取得出租同意书
一般来说，银行的按揭计划规定，按揭申请人在将物业租出予第三者时，必须先取得银行的出租同意书。否则，银行可视按揭申请人违反按揭条款，最严重的是没收申请人的物业。因此，业主必须在出租单位前，向申请按揭的银行索取出租同意书。
出租流程及注意事项｜4. 签署租约及「打厘印」
业主找到合适的租客后，可以与租客签署临时租约，并收取相当于一个月租金的订金。双方须在14天内签署正式租约，并在地产代理的协助下，清楚列明双方的责任。随后，租客须向业主缴交「两按一上」，即两个月租金作按金，以及一个月上期租金。另外，在签订正式租约的30天内，双方须为租约加盖印花，俗称「打厘印」，否则须加付罚款。当租约「打厘印」后，即正式成为具法律效力的文件，保障双方的权益。
出租流程及注意事项｜5. 按揭成数规定
想以放宽按揭成数的「波叔plan」购入物业？要留意，其实新政策并不适用于所有按揭申请，金管局按揭成数规定，无论楼价多少，如果物业是用作出租用途，最多只能批50%按揭成数。所以大家物色单位出租时，记得计算清楚。
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13 JUN 2022
