【地產知識】一文了解買二手樓程序+新手必讀注意事項!
如果想掌握更多關於二手樓的地產知識，可以仔細閱讀下文，了解買二手樓程序及新手必讀注意事項！
二手樓不但可以即買即住，而且樓價普遍比同區新盤更相宜，成為不少人的上車首選。如果想掌握更多關於二手樓的地產知識，可以仔細閱讀下文，了解買二手樓程序及新手必讀注意事項！
二手樓程序｜第1步：搜尋樓盤
現時網上有不少搵樓平台，只要輸入搜尋條件，例如地區、樓齡、價錢及呎數等，即可篩選出心水樓盤。但是，大部分網上搵樓平台並非地產代理，不受地產代理監管局規管，提供的樓盤資料可能已過時或虛假。如果想獲得更大的保障，可以透過持牌地產代理物色樓盤，而且他們會協助處理以下部分的買賣程序。
二手樓程序｜第2步：親身睇樓
找到心水樓盤後，便可以預約親身睇樓。如果是自讓盤，可以直接聯絡業主約定睇樓日期。若果是代理盤，可以聯絡地產代理商討睇樓日期，並需要在睇樓之前簽署「睇樓紙」。「睇樓紙」的有效期一般不超過3個月，目的是防止準買家直接經業主買樓。而且，「睇樓紙」具法律效力，是日後地產代理向買家收取佣金的憑據。
二手樓程序｜第3步：查詢單位估價
若睇樓後對單位有興趣，便可以向銀行查詢單位估價，了解單位的市價。一般來說，準買家會先透過各大銀行的免費網上估價服務，只要提供屋苑名稱、樓層及單位，便可即時獲得初步估價。對於冷門的樓盤，例如唐樓、村屋等，銀行的網上估價系統可能無法提供即時估價，所以準買家需要致電銀行查詢。
二手樓程序｜第4步：簽署臨時買賣合約 + 繳付臨時訂金
在簽署臨時買賣合約（俗稱「臨約」）之前，可以先比較業主叫價與銀行估價的差距，判斷樓價是否合理。如果是經地產代理物色單位，地產代理會為買家講價，待雙方商議好價錢後，便會簽署由地產代理提供的「臨約」，列明成交價、成交日期、付款方式，以及訂金金額等。在簽署「臨約」的當天，買家必須向賣方繳付臨時訂金（俗稱「細訂」），一般為樓價的3%至5%。值得留意的是，從簽署「臨約」到正式買賣合約期間的14天內，任何一方打退堂鼓，便需要賠償雙倍訂金，並支付買賣雙方的地產代理佣金。
二手樓程序｜第5步：申請按揭
簽署「臨約」後，便可以向銀行申請按揭，或委託按揭中介代為辦理。在選擇按揭計劃時，除了比較按揭利率及按揭回贈外，還需要留意罰息期。而且，最好預早時間申請按揭，以便有充足的時間補交文件，讓銀行及時在成交日前完成審批。若未能獲批按揭，買家有可能會因未能完成買賣，而放棄已付的訂金。
二手樓程序｜第6步：簽署正式買賣合約 + 繳付加付訂金及印花稅
完成上述買賣程序後，地產代理便完成職責，買賣雙方將委託律師進行餘下的程序，包括查冊、以及草擬正式買賣合約（俗稱「正約」）。簽署「臨約」後14日，買賣雙方會簽署「正約」，而買方還需要繳付加付訂金（俗稱「大訂」），加上「細訂」的金額一般為樓價的10%。另外，簽署「正約」後，買家必須在30日內繳付印花稅。
二手樓程序｜第7步：確認單位現狀符合約承諾
臨近成交日，買家必須再次到單位驗樓。二手樓一般是以現狀買入，而驗樓是為了確認單位現狀，例如傢電及房間數目等，是符合合約承諾。如果買家對單位現狀有任何不滿，可以向賣方提出交涉，商討可行的解決方法。但是，除非賣方涉及隱瞞單位狀況，或者非法改動單位結構，否則買家都不能追究賣家任何費用，甚至拒絕完成交易。
二手樓程序｜第8步：成交日簽署「轉讓契」 + 繳付樓價尾數
驗樓後，買家需要在成交日到律師樓簽署「轉讓契」。成交日一般是簽訂「正約」起計的60至90日內，律師會負責草擬樓契條款，並將樓契送到土地註冊處登記。如果買家有向銀行申請按揭，銀行一般會安排在成交日前放款至買家代表律師，再由律師代為向賣方繳付樓價尾數。賣方確認收到樓價尾數後，買家便會獲得單位鎖匙，正式成為業主。
新手必讀注意事項｜買二手樓主要涉及的費用 + 申請按揭須準備的文件
買二手樓時，除了需要支付「細訂」、「大訂」及樓價尾數外，還需要繳交印花稅、按揭保費、律師費、地產代理佣金、管理費按金、水電費按金、火險及家居保險等，涉及一定費用，所以必須精打細算並預留足夠的金錢支付上述費用。
另外，新手買家若要申請按揭，必須準備香港身份證或護照、「臨約」、最近3個月的收入證明、稅單，以及住址證明等。如果想了解更多有關申請按揭的注意事項，可以閱讀以下的文章。
延伸閱讀：
【高成數按揭】新手買樓必讀：一文看清何謂「林鄭plan」！
【買樓按揭學堂】買樓壓力測試點計？壓力測試計算方法話你知！
【買樓擔保人必讀】一文了解按揭擔保人條件、風險、責任！
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二手樓程序｜第1步：搜尋樓盤
現時網上有不少搵樓平台，只要輸入搜尋條件，例如地區、樓齡、價錢及呎數等，即可篩選出心水樓盤。但是，大部分網上搵樓平台並非地產代理，不受地產代理監管局規管，提供的樓盤資料可能已過時或虛假。如果想獲得更大的保障，可以透過持牌地產代理物色樓盤，而且他們會協助處理以下部分的買賣程序。
二手樓程序｜第2步：親身睇樓
找到心水樓盤後，便可以預約親身睇樓。如果是自讓盤，可以直接聯絡業主約定睇樓日期。若果是代理盤，可以聯絡地產代理商討睇樓日期，並需要在睇樓之前簽署「睇樓紙」。「睇樓紙」的有效期一般不超過3個月，目的是防止準買家直接經業主買樓。而且，「睇樓紙」具法律效力，是日後地產代理向買家收取佣金的憑據。
二手樓程序｜第3步：查詢單位估價
若睇樓後對單位有興趣，便可以向銀行查詢單位估價，了解單位的市價。一般來說，準買家會先透過各大銀行的免費網上估價服務，只要提供屋苑名稱、樓層及單位，便可即時獲得初步估價。對於冷門的樓盤，例如唐樓、村屋等，銀行的網上估價系統可能無法提供即時估價，所以準買家需要致電銀行查詢。
二手樓程序｜第4步：簽署臨時買賣合約 + 繳付臨時訂金
在簽署臨時買賣合約（俗稱「臨約」）之前，可以先比較業主叫價與銀行估價的差距，判斷樓價是否合理。如果是經地產代理物色單位，地產代理會為買家講價，待雙方商議好價錢後，便會簽署由地產代理提供的「臨約」，列明成交價、成交日期、付款方式，以及訂金金額等。在簽署「臨約」的當天，買家必須向賣方繳付臨時訂金（俗稱「細訂」），一般為樓價的3%至5%。值得留意的是，從簽署「臨約」到正式買賣合約期間的14天內，任何一方打退堂鼓，便需要賠償雙倍訂金，並支付買賣雙方的地產代理佣金。
二手樓程序｜第5步：申請按揭
簽署「臨約」後，便可以向銀行申請按揭，或委託按揭中介代為辦理。在選擇按揭計劃時，除了比較按揭利率及按揭回贈外，還需要留意罰息期。而且，最好預早時間申請按揭，以便有充足的時間補交文件，讓銀行及時在成交日前完成審批。若未能獲批按揭，買家有可能會因未能完成買賣，而放棄已付的訂金。
二手樓程序｜第6步：簽署正式買賣合約 + 繳付加付訂金及印花稅
完成上述買賣程序後，地產代理便完成職責，買賣雙方將委託律師進行餘下的程序，包括查冊、以及草擬正式買賣合約（俗稱「正約」）。簽署「臨約」後14日，買賣雙方會簽署「正約」，而買方還需要繳付加付訂金（俗稱「大訂」），加上「細訂」的金額一般為樓價的10%。另外，簽署「正約」後，買家必須在30日內繳付印花稅。
二手樓程序｜第7步：確認單位現狀符合約承諾
臨近成交日，買家必須再次到單位驗樓。二手樓一般是以現狀買入，而驗樓是為了確認單位現狀，例如傢電及房間數目等，是符合合約承諾。如果買家對單位現狀有任何不滿，可以向賣方提出交涉，商討可行的解決方法。但是，除非賣方涉及隱瞞單位狀況，或者非法改動單位結構，否則買家都不能追究賣家任何費用，甚至拒絕完成交易。
二手樓程序｜第8步：成交日簽署「轉讓契」 + 繳付樓價尾數
驗樓後，買家需要在成交日到律師樓簽署「轉讓契」。成交日一般是簽訂「正約」起計的60至90日內，律師會負責草擬樓契條款，並將樓契送到土地註冊處登記。如果買家有向銀行申請按揭，銀行一般會安排在成交日前放款至買家代表律師，再由律師代為向賣方繳付樓價尾數。賣方確認收到樓價尾數後，買家便會獲得單位鎖匙，正式成為業主。
新手必讀注意事項｜買二手樓主要涉及的費用 + 申請按揭須準備的文件
買二手樓時，除了需要支付「細訂」、「大訂」及樓價尾數外，還需要繳交印花稅、按揭保費、律師費、地產代理佣金、管理費按金、水電費按金、火險及家居保險等，涉及一定費用，所以必須精打細算並預留足夠的金錢支付上述費用。
另外，新手買家若要申請按揭，必須準備香港身份證或護照、「臨約」、最近3個月的收入證明、稅單，以及住址證明等。如果想了解更多有關申請按揭的注意事項，可以閱讀以下的文章。
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16 APR 2022
