【买楼按揭学堂】买楼压力测试点计？压力测试计算方法话你知！
上车是不少人的梦想。如果欠缺资金，便需要到银行申请买楼按揭，通过买楼「压力测试」后才能上车。究竟「压力测试」点计？现在就让我们来一一为你讲解「压力测试」计算方法！
什么是「压力测试」和「供款与入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）？
在认识「压力测试」前，我们必须了解「供款与入息比率」的概念。 「供款与入息比率」是指买楼按揭申请人的每月还款金额，相对其入息而言，所占的百份比。而「压力测试」是金管局对银行的风险监管措施，申请人申请买楼按揭时需要符合两个条件才能通过测试。第一个条件，「供款与入息比率」不可以超过50%。第二个条件，则是不论申请人所申请的买楼按揭利率是以香港同业拆息（HIBOR）或是最优惠利率（P）为基准，均需要按现行的息率加3%后计算，首次置业的申请人「供款与入息比率」不可以超过60%，而已拥有物业或非自住用的申请人，其要求会更严谨，「供款与入息比率」不可以超过50%。
如何计算「压力测试」？哪些因素会影响测试要求？
以一层800万的单位作例子，假设按揭成数是80%，借贷总金额是640万，按揭年期为30年，按揭利率以现时封顶利率2.5%作计算，每月的供款额便是$25,288。以「供款与入息比率」不超过50%的原则，每月收入要求为$50,576便能通过第一个条件。以「压力测试」计算，按揭利率为5.5%，每月供款额便是$36,339，如首次置业申请人「供款与入息比率」不超过60%，每月收入要求为$60,565，非首次置业或非自住的申请人每月收入更需达$72,678才可以通过第二个条件。
此外，我们需要了解哪些因素会影响「压力测试」要求，包括首期和按揭成数。如果申请人可以提供的首期愈多，按揭成数愈低，需要承受的「压力测试」便会愈低。以购买一个800万的物业作例子，以还款期30年及按揭利率2.5%计算，提供400万首期，「压力测试」要求为$37,853，但如果首期只有320万，「压力测试」要求便增加$7,570至$45,423。
「压力测试」注意事项｜1. 如果物业是以「连租约」出售，「压力测试」应如何计算？
如果大家有意购买的物业仍有租约（又称「连租约」），只要提供已打厘印的租约文件，便可以把租金收入中的70%计算入「压力测试」。例如，租金收入为$15,000，便可以把$10,500计算入「压力测试」。不过，如果没有为租约打厘印，便只能以拟租金收入计算，约为租值的60%。
「压力测试」注意事项｜2. 兼职和自雇人士应如何计算每月入息？
他们只要能提供充分的入息证明，例如银行入帐纪录、粮单、税单等，便可以计算入「压力测试」中的每月入息。不过，每间银行的要求会因应个别个案而有所不同，最好把自己情况告诉银行的按揭专员。
「压力测试」注意事项｜3. 双粮、花红和佣金可计入每月入息吗？
如果雇佣合约订明每年发放双粮，按揭申请人便可以以12个月的平均工资来计算每月入息。例如，每月固定工资为$30,000，合约订明享有「13个月粮」，每月入息便以$30,000 X 13 ÷ 12＝$32,500计算。对于一般银行而言，佣金和花红属于非固定入息。银行分别会以申请者过去6个月和2年期间所获得的佣金和花红的平均数计算每月入息，详细计算方法可向个别银行查询。
「压力测试」注意事项｜4. 若「压力测试」不通过，可怎样解决？
如果「压力测试」稍为超标，银行可能会给予弹性通过。不过，每个个案会以独立情况处理，加上每间银行的处理手法各有不同，如有需要可直接向银行的按揭专员了解清楚。另外，按揭申请人可以提高首期比例以减少贷款额，提升「供款与入息比率」。如果申请人是首次置业人士，同时借取按揭保险，则可透过缴付额外保费以免却「压力测试」。 （个别银行亦会因应个案而有最后审批权，详情请向银行查询）。
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在认识「压力测试」前，我们必须了解「供款与入息比率」的概念。 「供款与入息比率」是指买楼按揭申请人的每月还款金额，相对其入息而言，所占的百份比。而「压力测试」是金管局对银行的风险监管措施，申请人申请买楼按揭时需要符合两个条件才能通过测试。第一个条件，「供款与入息比率」不可以超过50%。第二个条件，则是不论申请人所申请的买楼按揭利率是以香港同业拆息（HIBOR）或是最优惠利率（P）为基准，均需要按现行的息率加3%后计算，首次置业的申请人「供款与入息比率」不可以超过60%，而已拥有物业或非自住用的申请人，其要求会更严谨，「供款与入息比率」不可以超过50%。
如何计算「压力测试」？哪些因素会影响测试要求？
以一层800万的单位作例子，假设按揭成数是80%，借贷总金额是640万，按揭年期为30年，按揭利率以现时封顶利率2.5%作计算，每月的供款额便是$25,288。以「供款与入息比率」不超过50%的原则，每月收入要求为$50,576便能通过第一个条件。以「压力测试」计算，按揭利率为5.5%，每月供款额便是$36,339，如首次置业申请人「供款与入息比率」不超过60%，每月收入要求为$60,565，非首次置业或非自住的申请人每月收入更需达$72,678才可以通过第二个条件。
此外，我们需要了解哪些因素会影响「压力测试」要求，包括首期和按揭成数。如果申请人可以提供的首期愈多，按揭成数愈低，需要承受的「压力测试」便会愈低。以购买一个800万的物业作例子，以还款期30年及按揭利率2.5%计算，提供400万首期，「压力测试」要求为$37,853，但如果首期只有320万，「压力测试」要求便增加$7,570至$45,423。
「压力测试」注意事项｜1. 如果物业是以「连租约」出售，「压力测试」应如何计算？
如果大家有意购买的物业仍有租约（又称「连租约」），只要提供已打厘印的租约文件，便可以把租金收入中的70%计算入「压力测试」。例如，租金收入为$15,000，便可以把$10,500计算入「压力测试」。不过，如果没有为租约打厘印，便只能以拟租金收入计算，约为租值的60%。
「压力测试」注意事项｜2. 兼职和自雇人士应如何计算每月入息？
他们只要能提供充分的入息证明，例如银行入帐纪录、粮单、税单等，便可以计算入「压力测试」中的每月入息。不过，每间银行的要求会因应个别个案而有所不同，最好把自己情况告诉银行的按揭专员。
「压力测试」注意事项｜3. 双粮、花红和佣金可计入每月入息吗？
如果雇佣合约订明每年发放双粮，按揭申请人便可以以12个月的平均工资来计算每月入息。例如，每月固定工资为$30,000，合约订明享有「13个月粮」，每月入息便以$30,000 X 13 ÷ 12＝$32,500计算。对于一般银行而言，佣金和花红属于非固定入息。银行分别会以申请者过去6个月和2年期间所获得的佣金和花红的平均数计算每月入息，详细计算方法可向个别银行查询。
「压力测试」注意事项｜4. 若「压力测试」不通过，可怎样解决？
如果「压力测试」稍为超标，银行可能会给予弹性通过。不过，每个个案会以独立情况处理，加上每间银行的处理手法各有不同，如有需要可直接向银行的按揭专员了解清楚。另外，按揭申请人可以提高首期比例以减少贷款额，提升「供款与入息比率」。如果申请人是首次置业人士，同时借取按揭保险，则可透过缴付额外保费以免却「压力测试」。 （个别银行亦会因应个案而有最后审批权，详情请向银行查询）。
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24 JAN 2022
