【銀主盤終極指南】平價買樓？風險/流程/按揭全攻略（附比較表）

想以低價入市物業市場？銀主盤可能是你其中的選項。然而，低價背後往往隱藏著潛在風險和挑戰。本指南將為你全面解析銀主盤的定義、購買流程、潛在風險，以及按揭申請的必知事項，幫助你做出明智的購買決策

什麼是銀主盤？

銀主盤是指當物業業主無法償還按揭貸款時，銀行或其他債權人收回並出售的物業。在這個過程中，銀行被稱為「銀主」，所以被稱為「銀主盤」。

銀主盤 = 抵買?
大眾一般認為銀主盤價格會較其他二手樓盤低，但銀主盤的價格不一定比市價低。銀行會委託測量師進行估價，通常會將物業定價接近市價或稍低於市，以促進快速出售。銀主盤價格較低的主要原因可能包括：
• 經濟不景氣時期，銀主盤數量增加，可能令估值較低
• 物業狀況不佳影響售價
• 相較於公開市場業主過高的叫價顯得較便宜

銀主盤形成原因

當業主長期拖欠還款（一般超過3至6個月），銀行可能會啟動「Call Loan」程序，要求業主在指定期限內還清貸款尾數。如果業主未能償還，銀行便會沒收抵押物業，然後委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣物業，以彌補欠款。

如何購買銀主盤？

購買銀主盤主要有兩種方式：公開發售和公開拍賣。
尋找銀主盤資訊的途徑
1. 地產代理：相熟的地產代理通常擁有最新的銀主盤資訊
2. 拍賣行網站：如忠誠拍賣、環亞拍賣行等
3. 地產網站：大型地產網站通常有銀主盤專區
4. 社交媒體平台：特定的Facebook群組或論壇

公開發售流程
1. 尋找代理：找合適的地產代理協助參與公開發售流程
2. 實地考察：親自考察物業狀況，評估裝修及維修需求
3. 入標程序：由代理協助填寫入標書並遞交至銀行
4. 付臨時訂金：一般為樓價的3%-5%，未能中標會獲退還
5. 銷售程序：銀行通常會出售給出價最高的買家，但如所有出價均低於銀行底價，銀行可能會重新啟動招標程序

公開拍賣流程
1. 資料搜索：了解心儀物業的拍賣時間和地點
2. 查業權：委託律師查閱第一法定押記人的借款合約，確認業權狀況
3. 出席拍賣：親自出席並在適當時機出價
4. 競投程序：只要出價高於銀行設定的底價，該銀主盤便「價高者得」
5. 付款簽約：成功競投後需立即支付樓價的10%作為訂金，並簽署「正式買賣合約」

銀主盤需要注意的8大風險

1. 裝修狀況參差不齊
銀主盤由於是被收回的物業，其裝修狀況往往參差不齊，甚至可能未經清理。由於銀主盤可能長期空置，可能存在隱藏的問題，如漏水、結構損壞等，銀行通常不會對物業進行翻新或清空，買家可能需要承擔額外的裝修成本。
建議：親自實地考察物業狀況，評估可能需要的裝修工程及其成本。
2. 潛在的違規建築
一些銀主盤可能存在未經批准的改建或僭建部分，這些不僅可能影響物業安全性，還可能導致法律糾紛。
建議：聘請專業驗樓師進行全面檢查，並查閱地政總署的記錄，了解是否有任何違規通知。
3. 債務承擔風險
新業主可能需要承擔前業主遺留的部分債務，如未繳的管理費、水電費、差餉等。這些潛在的額外支出可能會大大增加實際購房成本。
建議：向物業管理處查詢是否有欠費記錄，並在購買前與銀行明確協商，確定需要承擔的具體債務範圍。
4. 業權不完整問題
銀主盤可能存在業權不清晰的情況，這可能影響您對物業的完全控制權。
建議：在簽署任何文件前，務必進行詳細的業權查冊，確保物業擁有完整的業權。如有疑問，請諮詢專業律師。
5. 交易時間不確定性
銀主盤的交易時間通常由銀行決定，成交期可能較一般成交為短，這可能會影響您的搬遷計劃或按揭申請進度。
建議：與銀行保持密切溝通，了解預期的交易時間表，並提前準備按揭申請所需文件。
6. 合約條款複雜
銀主盤的買賣合約可能包含多項保護銀行利益的條款，這些條款可能不利於買家。
建議：仔細閱讀合約的每一項條款，如有不明白之處，務必諮詢專業律師的意見。

銀主盤按揭難批？4大銀行審批關鍵

購買銀主盤時，買家通常可以申請按揭，就像購買普通二手樓一樣。然而，以下是一些特別的考慮因素：
按揭審批可能更嚴格
銀行在審批銀主盤的按揭申請時可能會更加謹慎，並且要求更嚴格的審核條件。在某些情況下，以下因素可能會影響按揭申請：
• 存在僭建問題
• 間隔有改動
• 遺失樓契
• 業權不清晰

銀主盤按揭前必做 - 查冊
在購買銀主盤前，進行查冊是關鍵步驟，可以：
• 確認物業的法律狀況
• 檢查樓契是否完整
• 了解是否存在釘契問題
• 確認是否有未繳納的管理費或差餉
• 檢查是否存在僭建物或結構性間隔改動

安全購買銀主盤的建議
1. 詳細查冊：在土地註冊處查詢物業的業權和負擔情況
2. 實地考察：親自或委託專業人士對物業進行全面檢查
3. 諮詢專業意見：聘請律師審核合約，確保您的權益得到保障
4. 了解市場：比較同區類似物業的價格，確保銀主盤的定價合理
5. 預留資金：為可能需要承擔的額外費用（如裝修、欠費等）做好準備



結論
近排銀主盤湧現，確實可能為買家提供入市機會，但也伴隨著多種風險。透過了解銀主盤的特性、購買流程及潛在風險，並尋求專業意見，買家可以更有信心地作出購買決定。切記，低價入市固然吸引，但全面評估風險和預算額外開支同樣重要。
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