【高成數按揭】新手買樓必讀：一文看清何謂「林鄭plan」！
新手買樓要做幾多成按揭？首置800萬樓可借足9成？香港樓市入市門檻愈來愈高，高成數按揭是年輕上車族的主要途徑。近年推出的林鄭plan有甚麼吸引之處？一文看請4大注意事項！
少首次置業的年輕上車一族都會透過高成數按揭「借足九成」來減輕首期壓力，而俗稱「林鄭Plan」的新按保計劃，更將按揭成數大幅放寬，即使是樓價達800萬的自住樓，買家亦有機會向銀行借足九成貸款入市，令很多本來仍未儲夠首期的買家亦符合「上車」資格，甚至有機會入市一至兩房的新型屋苑單位。想藉「林鄭Plan」入市有什麼要注意？以下一文了解「林鄭Plan」4大注意事項！
樓價 1.「林鄭plan」新按保計劃 2. 原按保計劃/td> 最高可借90% 800萬元或以下 400萬元或以下 最高可借 80%-90% 800 萬元以上
至900萬元以下
(貸款額上限720萬元) 400萬元以上
至450萬元以下
(貸款額上限360萬元) 最高可借80% 900 萬元或以上
至1,000 萬元 450萬元或以上
至600萬元
甚麼是「林鄭Plan」？
「林鄭Plan」是指香港政府在2019年放寬首次置業人士的按揭成數，讓買家最多可以向銀行借貸90%及自付一成首期，購買樓價最高達800萬的自住物業，是往舊按保規定下樓價400萬的一倍。如果買家可以支付兩成首期，而只需要借貸80%，樓價的上限更可高達1000萬。
使用「林鄭Plan」的好處是可使用高成數按揭供樓，但按息與普通按揭相若。是次政策改動，令很多本來沒有足夠首期的買家都符合「上車」資格。假設購買800萬住宅物業，而銀行估足價，最多可按90%，即借720萬，首期只需80萬。
林鄭Plan注意事項｜1. 首置人士定義及自住物業聲明
林鄭Plan下的買家抵押人必須首次置業人士，即申請按揭時未持有任何香港住宅物業。至於曾經擁有物業的人士，包括物業已轉讓或出售，又是否乎合首置資格？何謂首次置業？
首置人士定義：在銀行或按證公司角度，首次置業僅指未持有任何香港住宅物業，不論是過去從未置業的人士，還是已經賣樓人士並已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業，也符合首次置業的定義。不過如果打算選擇購買居屋等資助房屋，相關部門對「首置」定義會更會嚴謹。
自住物業聲明：業主在申請按保借款時，會被要求作出自住聲明，確保所購買物業必須為自用，投資出租則不合資格。為免業主將單位私下出租，按證公司會在出批出貸款後，要求業主提供自住證明，例如水電煤單，亦有機會每年隨機寄信給業主，要求業主於某個時間內提交自住證明。若業主在透過按揭入市後，私下將單位放租，可以被視為作出虛假聲明，有機會面對刑事檢控。
林鄭Plan注意事項｜2.只適用於已落成物業（包括已收入伙紙及滿意紙的樓花）
林鄭Plan只適用於已落成物業，如果希望購入一手新樓樓花，主要有「即供」及「建期付款」兩類付款方式。在林鄭Plan下，「即供」買家並不能受惠於新按保措施；買家只能在樓花收到入伙紙及滿意紙後，透過「建期付款」才可以申請到新按保的高成數按揭。
一般來說，「即供」的意思是指買家在與發展商簽臨時合約後，在短時間申請到銀行按揭借貸，並於180或210天內分兩至四期向發展商支付樓價全部金額，而發展商多數會向「即供」買家提供較高折扣優惠（視乎個別發展商項目最終安排）。
至於「建期付款」的意思就是買家可以先支付首期，但在樓花期內（樓宇落成前）完全不用供款，然後在收入伙紙及滿意紙後，入伙前約半年至三個月，才正式向銀行申請按揭。要注意的是，由買家簽訂臨約至發展商交樓，當中可能已經歷一年至兩年時間，如果市場樓價下行或有波動，銀行估價可能會縮水，最後批出貸款額如不足以支付臨約所列明的樓價金額尾數，買家便有需要準備額外的首期抬錢上會。
「即供」和「建期付款」各有優勢，對於首期銀彈較充足的買家，可以選擇「即供」換取發展商折扣，但則無法申請林鄭Plan借足九成；而對於一般大眾買家，在林鄭Plan推出後，「建期付款」成為主流付款方式，畢竟買家在林鄭Plan下，只需要準備一至兩成首期，便可以獲得最大槓桿和保持資產流動性。
林鄭Plan注意事項｜3.可以由親屬擔保增加「上會」機會
如果買家希望獲批90%按揭，以及必須從事固定受薪的職業，確保有穩定的收入來源。如置業人士財力未足以不足以應付物業按揭來入市心水單位，亦可以由直屬家屬以「擔保人」身份協助擔保上會，包括夫婦、父母和子女，另外即將準備結婚的伴侶的乎合資格。需注意的是，如果擔保人本身已為其他物業作按揭貸款申請，即正在供另外一層樓，銀行在審批按揭時會較嚴謹一點，包括下調「按揭成數」，提高「供款佔入息比率」及「壓力測試」要求等等。
林鄭Plan注意事項｜4. 首置人士可享較寬鬆壓測
在過往舊按保規定下，根據金管局指引，置業人士必須接受壓力測試，「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）需維持最少50％至60％，意思是供款不能超出入息的一半，否則銀行或會批出有條件貸款，例如要求借款人出示固定受薪證明等。「林鄭Plan」對首置人士則比較寬鬆，部分申請甚至有機會可以「免壓測」，減輕新手入市的負擔和憂慮（個別銀行亦會因應個案而有最後審批權，詳情請向銀行查詢）。
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| 樓價 | 1.「林鄭plan」新按保計劃 | 2. 原按保計劃/td> |
| 最高可借90% | 800萬元或以下 | 400萬元或以下 |
| 最高可借 80%-90% | 800 萬元以上 至900萬元以下 (貸款額上限720萬元) | 400萬元以上 至450萬元以下 (貸款額上限360萬元) |
| 最高可借80% | 900 萬元或以上 至1,000 萬元 | 450萬元或以上 至600萬元 |
甚麼是「林鄭Plan」？
「林鄭Plan」是指香港政府在2019年放寬首次置業人士的按揭成數，讓買家最多可以向銀行借貸90%及自付一成首期，購買樓價最高達800萬的自住物業，是往舊按保規定下樓價400萬的一倍。如果買家可以支付兩成首期，而只需要借貸80%，樓價的上限更可高達1000萬。
使用「林鄭Plan」的好處是可使用高成數按揭供樓，但按息與普通按揭相若。是次政策改動，令很多本來沒有足夠首期的買家都符合「上車」資格。假設購買800萬住宅物業，而銀行估足價，最多可按90%，即借720萬，首期只需80萬。
林鄭Plan注意事項｜1. 首置人士定義及自住物業聲明
林鄭Plan下的買家抵押人必須首次置業人士，即申請按揭時未持有任何香港住宅物業。至於曾經擁有物業的人士，包括物業已轉讓或出售，又是否乎合首置資格？何謂首次置業？
首置人士定義：在銀行或按證公司角度，首次置業僅指未持有任何香港住宅物業，不論是過去從未置業的人士，還是已經賣樓人士並已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業，也符合首次置業的定義。不過如果打算選擇購買居屋等資助房屋，相關部門對「首置」定義會更會嚴謹。
自住物業聲明：業主在申請按保借款時，會被要求作出自住聲明，確保所購買物業必須為自用，投資出租則不合資格。為免業主將單位私下出租，按證公司會在出批出貸款後，要求業主提供自住證明，例如水電煤單，亦有機會每年隨機寄信給業主，要求業主於某個時間內提交自住證明。若業主在透過按揭入市後，私下將單位放租，可以被視為作出虛假聲明，有機會面對刑事檢控。
林鄭Plan注意事項｜2.只適用於已落成物業（包括已收入伙紙及滿意紙的樓花）
林鄭Plan只適用於已落成物業，如果希望購入一手新樓樓花，主要有「即供」及「建期付款」兩類付款方式。在林鄭Plan下，「即供」買家並不能受惠於新按保措施；買家只能在樓花收到入伙紙及滿意紙後，透過「建期付款」才可以申請到新按保的高成數按揭。
一般來說，「即供」的意思是指買家在與發展商簽臨時合約後，在短時間申請到銀行按揭借貸，並於180或210天內分兩至四期向發展商支付樓價全部金額，而發展商多數會向「即供」買家提供較高折扣優惠（視乎個別發展商項目最終安排）。
至於「建期付款」的意思就是買家可以先支付首期，但在樓花期內（樓宇落成前）完全不用供款，然後在收入伙紙及滿意紙後，入伙前約半年至三個月，才正式向銀行申請按揭。要注意的是，由買家簽訂臨約至發展商交樓，當中可能已經歷一年至兩年時間，如果市場樓價下行或有波動，銀行估價可能會縮水，最後批出貸款額如不足以支付臨約所列明的樓價金額尾數，買家便有需要準備額外的首期抬錢上會。
「即供」和「建期付款」各有優勢，對於首期銀彈較充足的買家，可以選擇「即供」換取發展商折扣，但則無法申請林鄭Plan借足九成；而對於一般大眾買家，在林鄭Plan推出後，「建期付款」成為主流付款方式，畢竟買家在林鄭Plan下，只需要準備一至兩成首期，便可以獲得最大槓桿和保持資產流動性。
林鄭Plan注意事項｜3.可以由親屬擔保增加「上會」機會
如果買家希望獲批90%按揭，以及必須從事固定受薪的職業，確保有穩定的收入來源。如置業人士財力未足以不足以應付物業按揭來入市心水單位，亦可以由直屬家屬以「擔保人」身份協助擔保上會，包括夫婦、父母和子女，另外即將準備結婚的伴侶的乎合資格。需注意的是，如果擔保人本身已為其他物業作按揭貸款申請，即正在供另外一層樓，銀行在審批按揭時會較嚴謹一點，包括下調「按揭成數」，提高「供款佔入息比率」及「壓力測試」要求等等。
林鄭Plan注意事項｜4. 首置人士可享較寬鬆壓測
在過往舊按保規定下，根據金管局指引，置業人士必須接受壓力測試，「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）需維持最少50％至60％，意思是供款不能超出入息的一半，否則銀行或會批出有條件貸款，例如要求借款人出示固定受薪證明等。「林鄭Plan」對首置人士則比較寬鬆，部分申請甚至有機會可以「免壓測」，減輕新手入市的負擔和憂慮（個別銀行亦會因應個案而有最後審批權，詳情請向銀行查詢）。
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13 JAN 2022
