【買樓按揭學堂】買樓壓力測試點計？壓力測試計算方法話你知！
上車是不少人的夢想。如果欠缺資金，便需要到銀行申請買樓按揭，通過買樓「壓力測試」後才能上車。究竟「壓力測試」點計？現在就讓我們來一一為你講解「壓力測試」計算方法！
甚麼是「壓力測試」和「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）？
在認識「壓力測試」前，我們必須了解「供款與入息比率」的概念。「供款與入息比率」是指買樓按揭申請人的每月還款金額，相對其入息而言，所佔的百份比。而「壓力測試」是金管局對銀行的風險監管措施，申請人申請買樓按揭時需要符合兩個條件才能通過測試。第一個條件，「供款與入息比率」不可以超過50%。第二個條件，則是不論申請人所申請的買樓按揭利率是以香港同業拆息（HIBOR）或是最優惠利率（P）為基準，均需要按現行的息率加3%後計算，首次置業的申請人「供款與入息比率」不可以超過60%，而已擁有物業或非自住用的申請人，其要求會更嚴謹，「供款與入息比率」不可以超過50%。
如何計算「壓力測試」？哪些因素會影響測試要求？
以一層800萬的單位作例子，假設按揭成數是80%，借貸總金額是640萬，按揭年期為30年，按揭利率以現時封頂利率2.5%作計算，每月的供款額便是$25,288。以「供款與入息比率」不超過50%的原則，每月收入要求為$50,576便能通過第一個條件。以「壓力測試」計算，按揭利率為5.5%，每月供款額便是$36,339，如首次置業申請人「供款與入息比率」不超過60%，每月收入要求為$60,565，非首次置業或非自住的申請人每月收入更需達$72,678才可以通過第二個條件。
此外，我們需要了解哪些因素會影響「壓力測試」要求，包括首期和按揭成數。如果申請人可以提供的首期愈多，按揭成數愈低，需要承受的「壓力測試」便會愈低。以購買一個800萬的物業作例子，以還款期30年及按揭利率2.5%計算，提供400萬首期，「壓力測試」要求為$37,853，但如果首期只有320萬，「壓力測試」要求便增加$7,570至$45,423。
「壓力測試」注意事項｜1. 如果物業是以「連租約」出售，「壓力測試」應如何計算？
如果大家有意購買的物業仍有租約（又稱「連租約」），只要提供已打釐印的租約文件，便可以把租金收入中的70%計算入「壓力測試」。例如，租金收入為$15,000，便可以把$10,500計算入「壓力測試」。不過，如果沒有為租約打釐印，便只能以擬租金收入計算，約為租值的60%。
「壓力測試」注意事項｜2. 兼職和自僱人士應如何計算每月入息？
他們只要能提供充分的入息證明，例如銀行入帳紀錄、糧單、稅單等，便可以計算入「壓力測試」中的每月入息。不過，每間銀行的要求會因應個別個案而有所不同，最好把自己情況告訴銀行的按揭專員。
「壓力測試」注意事項｜3. 雙糧、花紅和佣金可計入每月入息嗎？
如果僱傭合約訂明每年發放雙糧，按揭申請人便可以以12個月的平均工資來計算每月入息。例如，每月固定工資為$30,000，合約訂明享有「13個月糧」，每月入息便以$30,000 X 13 ÷ 12＝$32,500計算。對於一般銀行而言，佣金和花紅屬於非固定入息。銀行分別會以申請者過去6個月和2年期間所獲得的佣金和花紅的平均數計算每月入息，詳細計算方法可向個別銀行查詢。
「壓力測試」注意事項｜4. 若「壓力測試」不通過，可怎樣解決？
如果「壓力測試」稍為超標，銀行可能會給予彈性通過。不過，每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，如有需要可直接向銀行的按揭專員了解清楚。另外，按揭申請人可以提高首期比例以減少貸款額，提升「供款與入息比率」。如果申請人是首次置業人士，同時借取按揭保險，則可透過繳付額外保費以免卻「壓力測試」。（個別銀行亦會因應個案而有最後審批權，詳情請向銀行查詢）。
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甚麼是「壓力測試」和「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）？
在認識「壓力測試」前，我們必須了解「供款與入息比率」的概念。「供款與入息比率」是指買樓按揭申請人的每月還款金額，相對其入息而言，所佔的百份比。而「壓力測試」是金管局對銀行的風險監管措施，申請人申請買樓按揭時需要符合兩個條件才能通過測試。第一個條件，「供款與入息比率」不可以超過50%。第二個條件，則是不論申請人所申請的買樓按揭利率是以香港同業拆息（HIBOR）或是最優惠利率（P）為基準，均需要按現行的息率加3%後計算，首次置業的申請人「供款與入息比率」不可以超過60%，而已擁有物業或非自住用的申請人，其要求會更嚴謹，「供款與入息比率」不可以超過50%。
如何計算「壓力測試」？哪些因素會影響測試要求？
以一層800萬的單位作例子，假設按揭成數是80%，借貸總金額是640萬，按揭年期為30年，按揭利率以現時封頂利率2.5%作計算，每月的供款額便是$25,288。以「供款與入息比率」不超過50%的原則，每月收入要求為$50,576便能通過第一個條件。以「壓力測試」計算，按揭利率為5.5%，每月供款額便是$36,339，如首次置業申請人「供款與入息比率」不超過60%，每月收入要求為$60,565，非首次置業或非自住的申請人每月收入更需達$72,678才可以通過第二個條件。
此外，我們需要了解哪些因素會影響「壓力測試」要求，包括首期和按揭成數。如果申請人可以提供的首期愈多，按揭成數愈低，需要承受的「壓力測試」便會愈低。以購買一個800萬的物業作例子，以還款期30年及按揭利率2.5%計算，提供400萬首期，「壓力測試」要求為$37,853，但如果首期只有320萬，「壓力測試」要求便增加$7,570至$45,423。
「壓力測試」注意事項｜1. 如果物業是以「連租約」出售，「壓力測試」應如何計算？
如果大家有意購買的物業仍有租約（又稱「連租約」），只要提供已打釐印的租約文件，便可以把租金收入中的70%計算入「壓力測試」。例如，租金收入為$15,000，便可以把$10,500計算入「壓力測試」。不過，如果沒有為租約打釐印，便只能以擬租金收入計算，約為租值的60%。
「壓力測試」注意事項｜2. 兼職和自僱人士應如何計算每月入息？
他們只要能提供充分的入息證明，例如銀行入帳紀錄、糧單、稅單等，便可以計算入「壓力測試」中的每月入息。不過，每間銀行的要求會因應個別個案而有所不同，最好把自己情況告訴銀行的按揭專員。
「壓力測試」注意事項｜3. 雙糧、花紅和佣金可計入每月入息嗎？
如果僱傭合約訂明每年發放雙糧，按揭申請人便可以以12個月的平均工資來計算每月入息。例如，每月固定工資為$30,000，合約訂明享有「13個月糧」，每月入息便以$30,000 X 13 ÷ 12＝$32,500計算。對於一般銀行而言，佣金和花紅屬於非固定入息。銀行分別會以申請者過去6個月和2年期間所獲得的佣金和花紅的平均數計算每月入息，詳細計算方法可向個別銀行查詢。
「壓力測試」注意事項｜4. 若「壓力測試」不通過，可怎樣解決？
如果「壓力測試」稍為超標，銀行可能會給予彈性通過。不過，每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，如有需要可直接向銀行的按揭專員了解清楚。另外，按揭申請人可以提高首期比例以減少貸款額，提升「供款與入息比率」。如果申請人是首次置業人士，同時借取按揭保險，則可透過繳付額外保費以免卻「壓力測試」。（個別銀行亦會因應個案而有最後審批權，詳情請向銀行查詢）。
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24 JAN 2022
